Los efectos de una aplicación como
Airbnb sobre el desarrollo y planificación de las ciudades, especialmente de las más turísticas, son objeto de
estudio y de
polémica desde
hace ya algún tiempo,
y conocidos por todo aquel que haya tratado de encontrar
recientemente una vivienda de alquiler en el centro de alguna ciudad con
atractivo turístico.
El efecto de la aplicación creada por
Brian Chesky,
Joe Gebbia y
Nathan Blecharczyk
hace ahora ocho años parece claro y evidente: convierte la explotación
de un recurso, el alquiler a corto plazo de propiedades inmobiliarias en
áreas turísticas, en algo tan sumamente sencillo y rentable, que pocos
pueden resistirse a su atractivo. Las zonas atractivas de las ciudades,
que desde el desarrollo del turismo masivo ya sufrían una fuerte presión
y, en muchos casos, corrían peligro de convertirse en auténticos
parques temáticos, con negocios orientados únicamente al turista y un
número cada vez menos de residentes, han visto cómo un número cada vez
mayor de propiedades eran puestas en alquiler a través de Airbnb y
aplicaciones similares, marcando
valores más elevados para la rentabilidad de la propiedad inmobiliaria
y, en consecuencia, haciendo que muchos propietarios que anteriormente
arrendaban esas propiedades a residentes se planteen utilizarlas para el
alquiler de corto plazo.
El proceso de turistificación, conocido
desde hace décadas en casos como el del casco antiguo de Venecia, se
agrava de manera significativa al poner el alquiler turístico a corto
plazo al alcance de absolutamente cualquiera. La idea inicial de los
fundadores de Airbnb,
dos
jóvenes a los que no les llegaba el dinero para pagar el alquiler de su
casa en San Francisco que decidieron alquilar una de sus habitaciones a
asistentes a congresos y conferencias, ha sido en muchos casos
sustituida por compañías que concentran múltiples propiedades o
edificios enteros y los operan a través de la plataforma, intermediarios
que gestionan propiedades de terceros, y toda una industria en torno a
la actividad. En San Francisco, la primera ciudad donde la compañía
comenzó a operar,
sus oficinas fueron ocupadas por manifestantes en noviembre de 2015, y el ayuntamiento puso en marcha varias
medidas de control,
como el registro de las propiedades objeto de alquiler e imponiendo
diversas restricciones en términos de número de noches al año y el
número de propiedades que cada persona puede poner en la plataforma.
Desde entonces, la compañía ha visto protestas y actuaciones en otras
ciudades de las 65,000 en las que opera en todo el mundo.
En la práctica, lo que estamos viviendo es ni más ni menos que una consecuencia más de la llamada
tragedia de los comunes: una
situación en la cual varios individuos, motivados solo por el interés
personal y actuando independiente pero racionalmente, terminan por
destruir un recurso compartido limitado (el común) aunque a ninguno de
ellos, ya sea como individuos o en conjunto, les convenga que tal
destrucción suceda. Aunque el recurso principal en este caso sea de
propiedad privada, los inmuebles, el recurso que genera las protestas
puede ser interpretado como de naturaleza común: el conjunto de
propiedades que conforman la oferta de alquiler de una ciudad o barrio
determinado, o el modelo urbanístico al que da lugar su explotación.
Resulta difícil argumentar al propietario de un inmueble en el centro de
una ciudad que no va a poder optar a maximizar la rentabilidad de su
propiedad por el método que estime oportuno dentro de la legalidad, pero
muchos propietarios en una zona optando por ese modelo generan un
modelo urbanístico de difícil sostenibilidad que resulta del agrado de
muy pocos, aunque genere tasas de actividad económica elevadas. ¿Mata un
modelo turístico exacerbado la vida de los barrios? Por supuesto, puede
convertir una zona en un lugar en el que sea completamente imposible
vivir de manera estable… pero esto ya ocurría, en algunas zonas, mucho
antes de Airbnb. Personificar en la compañía estadounidense el problema
es, claramente, no haberlo estudiado en profundidad.
En ese
problema, Airbnb es un relativo recién llegado a una situación que ya de
por sí venía de mucho antes, con efectos tanto negativos como
positivos. Antes de Airbnb, la actividad de alquiler de propiedades a
corto plazo tenía lugar de manera irregular, generalmente ocupando el
nivel bajo del espectro de oferta, y dando lugar tanto a experiencias
decepcionantes como a la generación de economía sumergida. El control
que aporta el uso de la plataforma permite la aparición de un catálogo
que apela a los gustos de un amplio espectro de usuarios – desde el bajo
coste hasta el lujo más genuino, – tiende a mejorar la experiencia
gracias al uso del
peer-rating system, e incrementa las
posibilidades de control de la actividad económica resultante. Pero por
otro lado, esa democratización del alquiler a corto plazo para ponerlo
al alcance de cualquiera que posea una propiedad en una zona atractiva
se convierte en un problema.
La forma habitual de responder a la
tragedia de los comunes cuando esta pasa a suponer un problema para la
mayoría ha sido mediante el establecimiento de regulación, y así se está
llevando a cabo en algunas ciudades. Pero esa regulación debe responder
a muchos elementos: no sirve, como en algunos casos, responder
únicamente a los intereses de la industria hotelera tradicional, ni
optar por modelos tan restrictivos que den lugar a una marginalización
de la actividad. Hay que entender el equilibrio que supone, por un lado,
la actividad económica generada por el turismo, y, por otro, la
necesidad de convertirla en razonablemente sostenible, teniendo en
cuenta además la problemática específica que marca en ese sentido la
existencia, en muchos casos, de una marcada estacionalidad vinculada con
la actividad. La solución pasa por reevaluar un recurso, el turismo,
convertido en auténtico motor económico de muchos territorios, a la luz
de la coyuntura marcada por el contexto tecnológico en el que se
desarrolla, un contexto que no tiene ninguna posibilidad de vuelta
atrás.
Enrique Dans
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